pajak bumi dan bangunan

Ketentuan-Ketentuan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah biaya yang harus dibayarkan ke negara atas bumi dan atau bangunan. Dimana sebagian besar penerimaannya merupakan pendapatan daerah yang dipergunakan untuk penyediaan fasilitas yang juga dinikmati oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Hal tersebut diatur didalam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan yang kemudian diubah pada UU Nomor 12 Tahun 1994.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan, artinya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek, dan keadaan subjek tidak menentukan besarnya pajak. Keadaan objek yang dimaksud yakni bumi/tanah dan bangunan.

Sejak berlakunya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, maka kewenangan dalam pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) telah diserahkan ke pemerintah kabupaten/kota.

Sementara untuk PBB sektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB P3) masih di bawah wewenang pemerintah pusat melalui Direktorat Jenderal Pajak (DJP).

Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang dimaksud Objek PBB diantaranya :

  • Bumi, Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di dibawahnya. Contohnya ladang, sawah, kebun, tambang.
  • Bangunan berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah atau perairan. Contohnya rumah tempat tinggal, tempat usaha, gedung, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, serta fasilitas lain yang memberi manfaat.

Selain Objek PBB, terdapat juga objek yang tidak dikenakan PBB, diantaranya :

  • Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang bertujuan tidak untuk memperoleh keuntungan. Contohnya masjid, gereja, pura, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan.
  • Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau sejenisnya.
  • Merupakan hutan lindung, hutan yang melindungi suatu kawasan atau suaka alam, hutan yang dipelihara untuk kepentingan pariwisata, taman nasional, padang penggembalaan yang digunakan untuk tempat tumbuh makanan ternak yang dikuasai oleh desa. Serta tanah negara bebas yakni tanah negara yang belum pernah ada hak di atasnya seperti pegunungan, tanah di hutan.
  • Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
  • Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Sedangkan, yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata :

  • Mempunyai suatu hak atas bumi
  • Memperoleh manfaat atas bumi
  • Memiliki, Menguasai dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan

Cara Mendaftarkan Objek PBB

Pada PMK Nomor 48/PMK.03/2021 Pasal 2 dijelaskan bahwa, wajib pajak baik orang pribadi ataupun badan yang menjadi Subjek PBB wajib melakukan pendaftaran objek pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) yang wilayah kerjanya meliputi tempat objek tersebut terdaftar. Pendaftaran paling lama 1 bulan setelah memenuhi syarat subjektif. Pelaporan atas Objek Pajak yang telah didaftarkan dapat dilakukan dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang bisa didapatkan secara gratis pada KPP.

Dasar Pengenaan PBB

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli. NJOP ditentukan melalui :

  • Perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenisnya
  • Nilai perolehan baru
  • Ketentuan Nilai Jual Obyek Pajak pengganti

Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak

NJOPTKP adalah batas nilai jual obyek pajak atas bumi dan bangunan yang tidak terkena pajak. Sesuai dengan KMK Nomor 23 Tahun 2014, besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota paling tinggi sebesar Rp 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :

  1. Pengurangan NJOPTKP diperoleh setiap wajib pajak sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
  2. Apabila wajib pajak memiliki Objek Pajak lebih dari satu, maka hanya mendapatkan pengurangan NJOPTKP untuk satu Objek Pajak yang memiliki nilai terbesar serta tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

Dasar Penghitungan PBB

Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang ditetapkan minimal 20% dan paling tinggi sebesar 100% dari Nilai Jual Obyek Pajak.

Dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000, terdapat beberapa rincian besaran persentase NJKP adalah sebagai berikut :

  1. Objek Pajak Perkebunan adalah 40%
  2. Persentase untuk Objek Pajak Kehutanan adalah 40%
  3. Objek Pajak Pertambangan adalah 40%
  4. Objek Pajak Lainnya (Pedesaan dan Perkotaan) :
    • apabila NJOP-nya lebih dari Rp. 1.000.000.000,00 maka persentase NJKP sebesar 40%
    • apabila NJOP-nya kurang dari Rp. 1.000.000.000,00 maka persentase NJKP sebesar 20%

Tarif PBB dan Rumus Penghitungan PBB

Tarif pajak yang dikenakan atas PBB adalah sebesar 0,5%.

Rumus penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan yang Terhutang = Tarif x NJKP

  1. Jika NJKP sebesar 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB
    • = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
    • = 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)
  2. Jika NJKP sebesar 20% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB
    • = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
    • = 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

Tempat Pembayaran PBB

Sesuai dengan UU Nomor 12 Tahun 1985, bahwa wajib pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari KPP Pratama. SPPT harus dilunasi paling lambat 6 bulan, untuk SKP dan STP paling lambat 1 bulan sejak diterimanya surat tersebut. Pajak yang terutang dapat dibayarkan pada Bank Persepsi, Kantor Pos dan Giro.

Saat Yang Menentukan Pajak Terutang

Pada pasal 8 UU Nomor 12 Tahun 1985 tertuang saat yang menentukan pajak terhutang adalah menurut keadaan Objek Pajak pada tanggal 1 Januari. Artinya segala mutasi atau perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Contoh :

Pak Anto menjual tanah kebunnya kepada Pak Wiratno pada tanggal 2 Januari 2018. Kewajiban PBB Tahun 2018 masih menjadi tanggung jawab A. Setelah tahun 2018 berakhir dan dimulai Tahun Pajak 2019, maka kewajiban PBB menjadi tanggung jawab B. Perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Baca juga Yuk : Batas Pengembalian SPOP Elektronik PBB Tahun 2022